Ключникова Я.А.

аспирант ЮФ ИЭУП РГГУ

Договор ренты: проблемы теории и практики

Договор ренты претерпел существенные изменения в ныне действующем законодательстве. Ранее, в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., рента была урегулирована как разновидность купли-продажи, причем в весьма ограниченной сфере - купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. По этому поводу  в теории высказывались противоположные точки зрения. Одни авторы, например В.А. Тархов1, В.Ф. Яковлева2,  Е.В. Кулагина3,  считали  договор ренты разновидностью договора купли-продажи. Но господствующей тогда и сейчас является точка зрения таких авторов, как Ю.К. Толстой4, С.А. Хохлов5, М.И. Брагинский6, которые считали его самостоятельным типом договора.

В  Гражданском кодексе РФ, вступившем в силу 1 марта 1996 г.,  договор ренты регулируется не в рамках купли-продажи, а выделен в отдельную главу. Это самостоятельный институт, который завершает собой большую группу правовых институтов, связанных с отчуждением имущества в собственность других  лиц.

Легальное определение  рассматриваемого договора  дано в п. 1 ст. 583 ГК. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставляя средства на его содержание в иной форме.

В Гражданском кодексе РФ выделяются разновидности договора ренты: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением. По поводу  соотношения между этими договорами в науке высказаны различные взгляды. Ряд авторов признают все  три договора самостоятельными видами договора ренты (А.П. Сергеев7). Другие же  рассматривают содержание с иждивением лишь как подвид пожизненной ренты (С.А. Хохлов, В.С. Ем[171], М.И. Брагинский[172], А.А. Гуев[173]). Этот вывод следует из п. 2 ст. 583 ГК, согласно которому по договору ренты обязанность выплачивать ренту может быть установлена бессрочно (постоянная рента) либо на срок жизни получателя ренты  (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением.

Итак, договор ренты практически полностью является новым институтом в российском гражданском законодательстве, в результате чего на практике и в теории возникают различного рода вопросы, требующие разрешения. 

В науке нет единого мнения по вопросу о том, является ли договор ренты консенсуальным или реальным.  Деление договоров на реальные и консенсуальные основано «на различии той роли, которую играет связанная с договором передача вещи (имущества)»[174]. При реальном договоре такая передача является необходимым элементом его заключения. Следовательно, «нет передачи - нет и договора»[175]. Консенсуальным же считается договор, заключенный еще до передачи вещи, поэтому собственно передача составляет элемент содержания (исполнения) договора.

Имея в виду указанный критерий, применительно к ренте следует признать, что, если бы этот договор был сконструирован как реальный, то легальное определение (в части, относящейся к платежам ренты) содержало бы форму «передает в собственность», а если бы договор ренты был сконструирован как консенсуальный - «обязуется передать в собственность».

По поводу отнесения договора ренты к реальным или консенсуальным в литературе обозначились три точки зрения.

Сторонники первой точки зрения считают договор ренты реальным. Данное положение можно встретить во многих учебниках по гражданскому праву, например, в учебнике под редакцией А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого[176], в учебнике под общей редакцией А.Г. Калпина[177], а также под редакцией В.В.Залесского[178]. Эта точка зрения основана на том, что в п.1 ст. 583 ГК договор ренты сконструирован как реальный: получатель ренты «передает... в собственность имущество». Итак, для заключения договора необходима передача имущества плательщику ренты.

Приверженцы второй, противоположной точки зрения дают обоснование консенсуального характера договора ренты. В частности, О.С. Иоффе[179] полагал, что договор считается заключенным с момента регистрации перехода прав собственности для случаев, когда закон считает это необходимым для отчуждения имущества, и фактическое вручение - во всех остальных случаях.

Сторонник третьей точки зрения В.С. Ем[180] ставит определение реальности или консенсуальности договора в зависимость от объекта, передаваемого под выплату ренты. Если отчуждается недвижимое имущество, то договор ренты является консенсуальным. Здесь надо «учитывать фактор необходимости государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и прав на него»[181]. Согласно п. 3 ст. 433 ГК такой договор будет считаться заключенным с момента окончания регистрации. Если отчуждается движимое имущество, то вопрос решается в зависимости от предписания п. 2 ст. 585 ГК: передается имущество в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. Договор ренты является реальным при отчуждении движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным при передаче движимого имущества в собственность плательщика ренты за плату, так как в этих случаях к отношениям о передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи.

Существует коллизия между п. 1 ст. 583 и п. 2 ст. 585 ГК. В п. 1 ст. 583 ГК договор ренты сконструирован как реальный: получатель ренты «передает… в собственность имущество». Договор ренты считается заключенным с момента передачи вещи. Однако подробный анализ гл. 33 ГК приводит к другим выводам. Согласно п. 2 ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество передается бесплатно, - правила о договоре дарения. Однако в силу этой же ст. 585 ГК правила этих договоров применяются к ренте постольку, поскольку это не противоречит существу договора ренты.  Договор ренты по определению реальный, а договор  купли-продажи – консенсуальный. Договор же дарения при нынешней редакции ст. 572 ГК может быть как реальным, так и консенсуальным. Поэтому, думается, что применение норм о договорах купли-продажи и дарения (если договор дарения консенсуальный)  к рентным отношениям противоречит существу договора ренты.

Таким образом, получается своеобразный замкнутый круг. С одной стороны, к отношениям между получателем ренты и плательщиком ренты по передаче имущества следует применять в силу п. 2 ст. 585 ГК правила о договорах купли-продажи и дарения, с другой стороны, в силу этой же статьи данные правила нельзя применять, поскольку они противоречат юридической природе, и, следовательно, существу договора ренты.

А. Мамаев[182] предлагает логичный выход из сложившейся ситуации: внести изменения в Гражданский кодекс РФ. Это можно сделать двумя способами:

либо убрать из ст. 585 ГК отсылку к договорам купли-продажи и дарения и отдельно предусмотреть последствия отказа от передачи имущества плательщику ренты;

либо изменить  конструкцию договора ренты и сделать его консенсуальным: «получатель ренты обязуется передать… в собственность имущество». В последнем случае отсылка к договорам дарения и купли-продажи будет правомерной и не противоречащей юридической природе договора ренты. А это имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение, поскольку не будут возникать споры относительно определения момента заключения договора.

С проблемой консенсуальности или реальности договора ренты тесно связан вопрос об  односторонности либо двусторонности (взаимности) договора. По этому вопросу в литературе также произошло определенное разделение мнений. Причем те, кто считает договор ренты реальным, признают его односторонним. Исходя из общего анализа гл. 33 ГК, «после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами»[183]. Обязанности несет только плательщик ренты: в обмен на полученное имущество он должен периодически выплачивать ренту. Сторонники консенсуальности договора единодушно считают его двусторонним. Соответственно, В.С. Ем считает договор ренты односторонним, если он реальный, и взаимным, если он консенсуальный[184]. Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных. Однозначное решение этого вопроса автоматически прекратит споры о том, является ли договор ренты односторонним или взаимным.

Также в теории является проблемным определение субъектного состава по договору постоянной ренты. Получателями ренты по данному договору могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Т.е. некоммерческие организации не всегда могут выступать в качестве получателей ренты, так как имеют специальную правоспособность. На практике  в  уставе некоммерческой организации должна быть прямо предусмотрена возможность получать ренту.

Относительно отдельных некоммерческих юридических лиц необходимо сделать пояснения. Некоммерческие организации, созданные на определенный срок или существующие до момента достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, так как они не могут вступать в бессрочные отношения, а бессрочность является одним из главных признаков постоянной ренты.

Больше всего целям договора постоянной ренты соответствует деятельность фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели.  В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы коммерческих организаций, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов.

Учреждения, по общему правилу, не могут быть получателями постоянной ренты, потому что  закон запрещает им отчуждать или иным способ распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Но учреждения могут быть получателями по договору ренты, если отчуждают под выплату ренты имущество, которое они приобрели за счет разрешенной им приносящей доход деятельности и которым они вправе самостоятельно распоряжаться.

В Гражданском кодексе РФ указано, что размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее одного минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК), а пожизненного содержания с иждивением – не менее двух минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ). Подобный подход законодателя вызывает серьезные сомнения, поскольку не приживается на практике. Известно, что минимальный размер оплаты труда чрезвычайно низок и искусственно сдерживается, во многом из-за того, что минимальный уровень оплаты труда стал выполнять «не свойственную ему роль технического норматива определения величины ряда социальных выплат и административных санкций»1. Чтобы устранить нестыковку теории и практики, целесообразно было бы приблизить этот размер к величине прожиточного минимума человека. Сейчас минимальный размер оплаты труда составляет примерно 20% прожиточного минимума. Иной выход из сложившейся сложной ситуации - поставить исчисление общего размера ренты в зависимость не от минимального размера оплаты труда, а непосредственно от прожиточного минимума человека.

На практике возникает еще одна проблема, касающаяся определения цены договора ренты, по которому отчуждается недвижимость. От цены договора зависит размер государственной пошлины, уплачиваемой при совершении нотариальных действий за удостоверение этого договора. Следовательно, чтобы размер государственной пошлины был ниже, сторонами выгоднее установить более низкую цену договора.  Поэтому обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В то же время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости. Важно, что оценка стоимости имущества является целиком прерогативой собственника.

Закон требует, чтобы в договоре пожизненного содержания с иждивением была определена общая стоимость всего объема пожизненного содержания. Однако на момент заключения договора невозможно рассчитать ни продолжительность жизни получателя ренты, ни размер минимальной заработной платы, ни стоимость определенных товаров и услуг, например, через десять лет после заключения договора. К тому же потребности у людей разные, поэтому общая стоимость содержания чаще всего является предметом разногласия сторон.

Нельзя не сказать о  высокой криминогенности договора ренты. Сейчас существует очень много фирм (особенно в крупных городах), которые отбирают квартиры у немощных людей, заключая договоры пожизненного содержания на условиях, выгодных для себя, но абсолютно не выгодных для другой стороны договора.

Несмотря на принимаемые меры в области правоохранительной деятельности, удельный вес совершения незаконных сделок с жильем по-прежнему высок. Совершенствуются и стали более искусными приемы использования юридической неосведомленности граждан, решивших по собственному усмотрению распорядиться своим жильем. Поэтому при оформлении нотариусами договоров пожизненного содержания с иждивением и договоров ренты нельзя не учитывать серьезные опасности, связанные с криминализацией рынка недвижимости. Необходимо прибегать к помощи хорошо проверенных на практике организаций, имеющих лицензии на осуществление риэлторской деятельности. Нотариусы должны проверять волю сторон, разъяснять получателю ренты как наиболее уязвимой стороне его права по договору. Сотрудники правоохранительных органов должны усилить бдительность при расследовании убийств и других преступлений, связанных с жильем.

Несмотря на возникающие проблемы, правовой институт ренты имеет важное социальное значение, так как с рентными правоотношениями тесно связано решение вопросов социального обеспечения людей пожилого возраста, проблемы увеличения продолжительности и качества жизни населения России, содействия реализации государственной жилищной политики, а также решение иных социальных проблем. Пожилые люди и инвалиды в силу возраста и состояния здоровья не могут получать доход ни от трудовой, ни от предпринимательской деятельности. Их пенсии ничтожно малы. Для таких граждан договор ренты очень удобен. Рента для них может явиться чуть ли не единственным источником существования. Поэтому рентные отношения занимают важное место в деятельности социальных служб Российской Федерации и ее субъектов.